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사무실·상가 등의 분양에 따른 소득금액계산시 그
건물의 취득가액은 분양분에 대응하는 실제소요
건축비용으로 한다.
층별·위치별로 분양금액을 달리하여 분양하는
경우 각각의 분양분에 대한 취득원가의 계산에 있어서
종전에는 면적비율에 의하여 안분계산한 금액을 취득원가로
하였으나(법인 46012-1352, 1997. 5.16.외 다수), 2000. 9.29.
국세청은 법령해석을 다음과 같이 개선하였다.
법인이 동일필지 내 상가 등을 신축하고 층별·용도별로
분양가액을 달리하여 분양하는 경우 분양되는 상가 등의
특별부가세 과세표준계산시 취득가액은 원칙적으로
개별원가계산방법 또는 분양면적비율에 의한
안분계산방법에 의하는 것이나 각층별·위치별 분양가액이
다르고 전체분양가액이 구체적으로 산정되었음이
사전공사방법 등에 의하여 명백히 확인되는 경우에는
총취득가액에 당해 사업연도에 분양된 건물의 분양가액이
총분양예정가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한
금액으로 할 수 있는 것이며, 이 경우 동 원가계산 방법은
당해 건물의 분양이 완료될 때까지 계속 적용하여야 하는
것임(법인 46012-2012, 2000. 9.29.).
☆ 사례
(주)갑은 10층 상가를 신축하여 다음과 같이
분양하였다.
다음 자료를 이용하여 2000사업연도(2000. 1.
1.∼12.31.)와 20001사업연도의 특별부가세 산출세액을
계산하라. 다만, 분양에 따른 분양경비는 없는 것으로
한다.
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층 별
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분양면적
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분양가액
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분양연도
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지하1층
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1,000m2
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12억원
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2000년
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1층
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1,000m2
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15억원
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2000년
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2층
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1,000m2
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13억원
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10억원 : 2000년, 3억원 : 2001년
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3~7층
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4,000m2
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8억원×5=40억원
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25억원 : 2000년, 15억원 : 2001년
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8층
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800m2
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7억원
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2001년
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9층
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800m2
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7억원
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2000년
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10층
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800m2
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6억원
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미분양
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합계
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9,400m2
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100억원
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상가 신축에 따른 건설원가(토지가액 포함)는 80억이다.
★ 해설
분양가액의 비율로 분양원가를 계산하기로 한다.
1. 2000 사업연도
(1) 양도가액
12억원(지하1층)+15억원(1층)+10억원(2층 중)+25억원(3~7층
중)+7억원(9층)
= 69억원
(2) 취득가액
건설원가×분양된 부분의 분양가액/총분양가액
=80억원×69억원/100억원
=55.2억원
(3) 특별부가세 과세표준
양도가액-취득가액-양도비용
=69억원-55.2억원=13.8억원
(4) 특별부가세 과세표준
13.8억원×15%(특별부가세율)=2.07억원
2. 2001 사업연도
(1) 양도가액
3억원(2층 중)+15억원(3~7층 중)+7억원(8층)=25억원
(2) 취득가액
80억원×25억원/100억원=20억원
(3) 특별부가세 과세표준
25억원-20억원=5억원
(4) 산출세액
5억원×15%=0.75억원
3. 미분양분
미분양분은 재고자산(상가계정 등)으로 계상한
후 분양시 분야원가를 인식하면 된다.
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