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조합아파트 토지등록세 질의사항
1. 개 요
2000년 5월에 분양한 D 건설사 조합아파트의 조합원승계에 따른
토지등록세가 이중과세되어 이의가 발생된 사안으로 이를 간략
기술합니다.
2. 분양과정
분양공고 : 2000년 5월 최초공고 및 조합원 모집,
동년 8월 추가 모집
사업승인 : 2000년 10월
준공허가 : 2002년 9월 25일
입주시기 : 2002년 9월 27~ 10월 말
3. 조합원승계에 따른 토지분 과세사항
본 조합아파트의 조합원승계는 다음의 두 가지 경우로
경우 1 : 최초 조합원의 명의가 단순 변경된 경우
경우 2 : 최초 조합원이 아닌 개인이 중개업자를 통하여 입주
권을 구매한 후 명의가 변경된 경우 (본인이 해당)
- 위의 두 경우에 해당되는 세대가 전체의 약 20%에 해당되며
- 조합원 지위를 승계한 경우 입주후 구분등기시 토지분 등록
세(30/1000)가 2002년 4월3일 행정자치부 유권해석(행자부 세
정 13407-328)에 의하여 과세됨.
(관련지방세법 - 제104조 제8호, 제105조 제 10항)
- 행자부 유권해석 후 관할구청에는 2002년 9월13일(준공 약 2
주전) 관련공문이 발송됨.
- 현재 승계조합원 가운데 40% 세대는 이미 이중과세된 토지등
록세를 납부한 상태임.
4. 승계조합원과 조합의 분쟁사항
- 현재 승계조합원 중 1명이 조합을 상대로 "사기죄"로 고소한
상태이며
- ''02년 10월(입주 시작된 후)에도 조합이나 법무사에서도 어
떤 추가의 세금도 없을 것이라 하였으나, 행자부의 조치에 따
른 이중과세에 대하여 입주민에게는 어떤 통보도 하않았으며,
- ''02. 10. 2일 관할구청에서 발부된 과세고지서는 법무사에서
한 달간 보관한 후 입주 후 ''02. 11월 중순 경 등기필증 교부
시 고지서를 배부하여 이에 대한 의혹이 제기됨
- 현재 조합에서는 단순 명의변경된 세대에 대해서 일부 등록세
를 환불하였고, 미환불된 세대와는 현재 협의 중에 있으나,
본인과 같은 중개업을 통하여 입주권을 구매한 명의변경세대
에 대해서는 "분양권전매"로 분류 모든 책임과권리, 의무를
승계하였다하여 협상대상에서 제외된 상태임.
- 조합아파트는 "분양권전매"라는 것이 형성될 수 없으나 조합
에서는 이를 묵인하여 명의변경을 하여 주었으므로 조합의 과
실에 대한 분쟁.
- 승계조합원의 토지취득세에 대한 공시지가 적용 시점.
(최초 조합원 성립시기인지 명의변경 당시의 시기인지)
5. 질의사항
- 본인은 경우 2)에 해당되는 명의 변경세대로
- 입주권 구매자도 경우 1)과 같은 단순 명의변경의 경우와 동
일한 것이 아닌지?
- 조합의 주장에 따른 "분양권전매"세대라하여 등록세환불 대상
이 될 수 없는 것인지?
- ''02년 4월3일 행자부의 유권해석을 조합측에서는 분명히 사전
에 인지하고 이에 대한 대책회의까지 하였으나, 이를 입주민
에게는 전혀 통보하지 않고 추가 세금이 없다고 한 후 입주
후 등기필증 교부시 한 달이 지난 고지서를 함께 교부한 사항
이 조합과 법무사의 과실과 의혹으로 제기됨.
- 승계조합원의 토지취득세에 대한 질의
토지는 취득시 때마다 취득세가 적용되는 것은 알고 있으나
승계되는 경우 토지취득세에 대한 과세표준액이 최초 조합
원 당시의 2000년 토지 공시지가로 과세되어야 하는 것이 아
닌지 궁금합니다. 현재는 명의변경시의 공시지가로 과세된
것으로 사료됨.
(이에 대한 취득세 차액이 70~80만원 발생)
6. 향후대책
- 입주세대가 기업을 대상으로 승소하기는 힘들 것으로 판단되
며,
- 일부 법률사무소에서는 행자부의 유권해석에 대한 "위법 이의
신청"을 헌법재판소에 제출하는 것이 더 유리할 것이라 하는
데 이에 대한 의견을 부탁드립니다.
- 조합과 법무사의 과실이 인정되는 것으로 사료되는데 이 사항
으로 조합과의 분쟁해소가 이루어 질 수 는 없는지 의견 부탁
드립니다.
- 세법에 대하여 지식이 전무한 상태이므로 많은 좋은 의견 부
탁드립니다.
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